Les législateurs de New York réintroduisent une législation visant à imposer une taxe de dépôt sur les prêts mezzanine et les investissements en actions privilégiées

Les législateurs de l’État de New York ont ​​​​réintroduit des propositions visant à taxer la création de dette mezzanine et les actions privilégiées. Le Sénat et l’Assemblée de New York ont ​​présenté des projets de loi similaires obligeant les prêteurs mezzanine et les investisseurs en actions privilégiées à déposer un état de financement UCC-1 et à payer la taxe d’enregistrement hypothécaire afin d’améliorer les intérêts collatéraux concernant les prêts mezzanine et les investissements en actions privilégiées. Les projets de loi ont été présentés le 4 janvier 2023 par le Sénat de l’État de New York sous le nom de projet de loi S-318, qui correspond à l’ancien projet de loi S-7231A, et son homologue par l’Assemblée de l’État de New York sous le nom de projet de loi A407, qui reflète l’ancien projet de loi A9041. (Veuillez voir ci-dessus Alerte immobilière Commentez les itérations précédentes de ce code ici.)

La législation proposée prélèverait une taxe d’enregistrement hypothécaire dans l’État de New York (et autoriserait les comtés et les villes autorisés à prélever une taxe d’enregistrement hypothécaire) sur les prêts mezzanine et les investissements en actions privilégiées, traitant efficacement les prêts mezzanine et les investissements privilégiés en actions similaires aux hypothèques sur des biens immobiliers. domaine. Les propositions (1) modifieraient le droit commercial unifié (Union Carbide Corporation) tel qu’adopté à New York pour demander la soumission d’une déclaration de financement UCC attestant de tout “Dette mezzanineou alorsInvestissement en actions privilégiées“au niveau du comté afin d’améliorer l’intérêt de la sécurité à l’égard de celle-ci, et (ii) prélever auprès de l’État et du district de New York (ou de la ville autorisée, selon le cas) le taux de la taxe d’enregistrement hypothécaire sur cette dette et/ou investissement au moment du dépôt de la déclaration de financement : La législation proposée n’élargirait pas les exigences de déclaration ou de déclaration de revenus pour les dettes sur la coopérative ou la participation conjointe dans le logement résidentiel.

Si elle est promulguée, la législation modifiera le droit immobilier de New York en : entre autresajoutant une nouvelle section 291-k, définit la “dette mezzanine” et les “investissements en actions privilégiés” comme suit :

“… les dettes détenues par l’emprunteur qui peuvent être subordonnées à l’hypothèque principale [sic: of a mortgage] Il est supérieur aux actions ordinaires de l’entité [sic: or person having an interest in such borrower] ou fonds propres de l’emprunteur déclarés comme actifs aux fins du financement de l’hypothèque principale. Cela devrait inclure des techniques de financement non traditionnelles telles que l’investissement direct ou indirect par une source de financement dans une entité qui détient des capitaux propres [sic: equity] Intérêt hypothécaire primaire [sic: mortgage borrower] Lorsque la source de financement a des droits spéciaux ou préférentiels tels que : (i) le droit de recevoir un taux de rendement spécial ou préférentiel sur un investissement de capital ; et (ii) le droit au paiement rapide de l’apport en fonds propres des investisseurs.

Certaines clarifications et corrections évidentes ont été supposées et mises entre parenthèses ci-dessus. Mais sans une rédaction soignée et des précisions supplémentaires, un tel projet de loi qui assimile les capitaux propres et la dette, et les investisseurs aux emprunteurs, pourrait considérablement perturber la stabilité et l’intégrité du pool de capitaux disponibles pour les transactions immobilières commerciales dans l’État de New York. Les détracteurs du projet de loi n’ont pas tardé à souligner qu’il ne fournit pas de directives concernant le financement par emprunt mezzanine et les investissements en actions privilégiées qui ne se produisent pas en même temps que le financement hypothécaire et l’enregistrement. La législation proposée exigerait le(s) état(s) de financement et le paiement de cette(ces) taxe(s) uniquement lorsque le financement mezzanine et/ou l’investissement privilégié en capital est créé en même temps que l’enregistrement de l’hypothèque garantissant le prêt hypothécaire “lié”.

En outre, la législation proposée soumet la pratique largement acceptée de l’opposabilité par contrôle en vertu de l’article 8 de l’UCC aux normes de dépôt de l’article 9 en tant que moyen nécessaire de maîtriser la sûreté d’une partie couvrant les dettes mezzanine (et, dans certains cas, l’équité Favorite) dans New York. Les sûretés couvrant les dettes mezzanine (et, dans certains cas, les actions privilégiées) sont généralement améliorées par la remise d’actions approuvées au créancier gagiste ou de participations LLC dans l’entité sous le contrôle du bénéficiaire du créancier gagiste. En règle générale, cette pratique standard consiste à “sélectionner” l’entité visée à la section 8 dans les documents réglementaires de l’entité.

Selon la proposition actuelle, la conséquence ou la sanction en cas de défaut (i) de dépôt d’un état de financement et (ii) de paiement de la taxe d’enregistrement serait d’empêcher le titulaire d’un prêt mezzanine ou d’un placement en actions privilégiées d’appliquer des mesures correctives en vertu de l’article 9 du CDU. Si, à tout moment, on s’attendait à ce que l’UCC promeuve et encourage l’adoption et l’application de principes uniformes, la législation proposée ferait de New York un endroit étrange tout en ne fournissant aucune orientation sur l’application de ces principes conformément à l’article 8 de l’UCC. , en particulier en ce qui concerne plusieurs transactions sécurisées Plusieurs juridictions et/ou actifs.

Si la législation proposée est adoptée, elle pourrait avoir un impact significatif sur le financement immobilier et la structuration des transactions immobilières à New York. Le prêt mezzanine et les investissements en actions privilégiées seront traités comme des prêts hypothécaires, ce qui augmente le coût du financement et des investissements. Actuellement, la taxe d’enregistrement hypothécaire à New York varie de 1,0 % à 2,8 % selon le comté, l’utilisation de la propriété et le montant du prêt.

Nous nous attendons à ce que de nombreux acteurs de l’industrie suivent avec grand intérêt cette dernière tentative de taxation de la dette mezzanine et des transactions d’actions privilégiées à New York. Nous continuerons de suivre l’évolution de ce projet de loi et de toute modification qui y sera apportée et fournirons d’autres mises à jour.